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Location meublée d’un bien démembré : l’usufruitier peut-il pratiquer des amortissements ? (RM 14/12/2017)

Modern Luxury City Loft / ApartmentLa location meublée présente un certain nombre d’avantages, et notamment la possibilité de bénéficier du régime réel d’imposition permettant de déduire les charges des loyers perçus afin de réduire la base taxable.

En application des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le loueur en meublé peut amortir les constructions et le mobilier inscrits à l’actif du bilan. Les amortissements sont déductibles fiscalement, ce qui permet de réduire, voire gommer le résultat fiscal.

Lorsque le bien objet de la location meublée est détenu en démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et supporte la fiscalité correspondante.

Dans une telle hypothèse, l’administration fiscale considère toujours, contrairement à la jurisprudence, que l’usufruitier ne peut pratiquer un amortissement sur son droit d’usufruit, car les biens objet de l’usufruit ne font pas partie de son actif immobilisé.

Telle est la solution réaffirmée par le Ministère de l’action et des comptes publics dans une réponse publiée le 14 décembre 2017.

RM Frassa, JO Sénat du 14 déc. 2017, n° 01405

Concernant cette problématique, le BOFiP indique notamment que « les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments […] « .

Toutefois, cette solution demeure en opposition avec les décisions jurisprudentielles ayant validé l’amortissement d’un droit d’usufruit. Certes, l’immeuble lui-même ne peut être inscrit au bilan de l’usufruitier (il peut cependant être inscrit au bilan du nu-propriétaire) mais l’inscription du droit d’usufruit est validée par la jurisprudence.

En effet, les tribunaux considèrent que l’amortissement d’un bien ou d’un droit suppose qu’il soit « normalement prévisible, lors de sa création ou de son acquisition par l’entreprise, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin à une date déterminée »  (CE 1er octobre 1999, n°177809).

Un droit d’usufruit présente de telles caractéristiques puisqu’il est nécessairement temporaire.

L’amortissement pourra alors être réalisé sur la durée d’utilisation estimée, ou sur la durée fixée contractuellement. Les tribunaux administratifs de Paris et Poitiers acceptent que le droit d’usufruit soit amortissable sur la durée pour laquelle il est consenti (TA Paris 6 juill. 2009 n° 04-19716 ; TA Poitiers 21 nov. 1996 n° 95-1701).

Cette réponse Ministérielle ne fait que confirmer la position de l’Administration Fiscale même si, sur le fond, elle nous semble discutable.

Le nouvel environnement des loueurs en meublés pour 2018

Scandinavian classic kitchen with wooden and white details, minimalistic interior designImposition des bénéfices

Le seuil d’assujettissement de plein droit au régime micro-BIC a été porté à 70.000 € à compter des revenus 2017 (contre 33.200 € en 2016).
En conséquence, les contribuables qui se retrouvent au régime micro du fait de l’augmentation des seuils (soit un chiffre d’affaires entre 33.200 € et 70.000 €) doivent opter pour le régime réel avant le 3 mai 2018 (au lieu du 1er février 2017, date à laquelle le seuil n’était pas encore relevé).

IFI – Impôt sur la fortune immobilière

Les conditions d’exonération des loueurs en meublés exerçant en direct sont modifiées à compter de l’IFI 2018 :

  • le contribuable doit retirer de cette activité plus de 23.000 € de recettes annuelles,
  • ces recettes doivent représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IFI,
  • l’activité de location en meublés doit constituer l’activité professionnelle principale du contribuable.

Il n’est en revanche plus nécessaire d’être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublés.

Dutreil transmission (DMTG)

Il n’y a pas de modification pour 2018.

Pour rappel, l’activité de location meublée a été ajoutée à l’article 35 du CGI à compter des revenus 2017. Or, le BOFiP précise, par renvoi aux règles applicables pour l’ISF, que les activités éligibles au dispositif Dutreil transmission sont celles listées aux articles 34 et 35 du CGI. En conséquence, l’éligibilité de la location meublée au Dutreil transmission est normalement possible, quelle que soit sa nature (logement loué à l’année, saisonnier ou résidence services loué par bail commercial à un exploitant), sous réserve d’en respecter toutes les autres conditions.

Il est cependant important de souligner que l’éligibilité de la location meublée au Dutreil transmission résulte d’un simple renvoi de la doctrine administrative aux commentaires relatifs aux activités commerciales éligibles à l’exonération ISF des biens professionnels, ce qui reste fragile.

Régime social

Le RSI est supprimé à compter du 1er janvier 2018. Les travailleurs indépendants cotisant au titre d’une activité de meublés sont désormais adossés au régime général mais conservent leurs propres règles de cotisations et bénéficient d’une organisation particulière.

Pour rappel, depuis 2017 sont soumis aux cotisations sociales :

  • les loueurs en meublés non professionnels en saisonniers qui réalisent plus 23 000 € de recettes anuelles.
  • les loueurs en meublés non professionnels (dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS) qui réalisent plus 23 000 € de recettes.

 

Plus-values et départ en retraite du dirigeant de PME : attention à l’échéance

1.Ce qu’il faut retenir

Ce dispositif permet au dirigeant de PME faisant valoir leurs droits à la retraite de bénéficier d’un régime particulier de taxation des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Ainsi, pour les cessions qui ont lieu après le 1er janvier 2014 et avant le 31 décembre 2017, le dirigeant partant en retraite bénéficie :

• d’un abattement fixe de 500.000 € pour l’ensemble des gains relatifs à une société

• d’un abattement pour durée de détention renforcé qui est de  :

  • 50% entre 1 et 4 ans de détention,
  • 65% entre 4 et 8 ans de détention
  • 85% au-delà de 8 ans.

Après application de ces abattements, la part restante est soumise au barème progressif de l’IR du contribuable cédant.

Il est à noter que les abattements ne sont pas applicables pour la détermination des prélèvements sociaux.

Il doit s’agir d’une société soumise à l’IS qui doit être une PME communautaire.

La société doit avoir une activité « opérationnelle » éligible :
• Activité artisanale ;
• Activité agricole ;
• Activité commerciale ;
• Activité financière ;
•  Activité industrielle ;
• Activité libérale ;

Cette condition s’apprécie de manière continue au cours des 5 années précédant la cession.

Pour bénéficier de ce dispositif, 3 conditions doivent être remplies :

• Fonction et exercice effectif ;
Le cédant doit avoir exercé de manière effective et continue pendant les 5 années précédant la cession, des fonctions de direction dans la société dont les titres ou droits sont cédés :
• Rémunération normale ;
• La rémunération de la fonction doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du cédant.

Le cédant doit dans les 24 mois qui suivent ou précédent la cession (délai apprécié de date à date) faire valoir ses droits à la retraite acquis.

2.Conséquences pratiques
Ce dispositif concerne les cessions à titre onéreux d’actions, de parts de société ou de droits portant sur ces actions ou parts.

Ce dispositif s’applique aux gains nets, c’est-à-dire qu’il faut déduire de la plus-value brute la moins-value brute. Sur cette masse globale va s’appliquer l’abattement de 500.000 €. Puis, l’abattement renforcé pour durée de détention va être appliqué.

Rappel :
Ce dispositif est applicable aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017.
Selon nos informations, il semblerait que le dispositif de l’article 150-0-D ter du CGI ne soit pas prorogé et se terminerait  comme il l’a été initialement prévu au 31/12/2017.

Il est donc conseillé pour toutes les opérations initiées de veiller à ce qu’elles soient terminées avant cette date du 31/12/2017 afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, plus favorable que le dispositif de droit commun de « flat tax » attendu dans la prochaine loi de finances pour 2018.

Nouveaux programmes immobiliers Villa Sully.

2016-11-02

Forte de son expérience dans la commercialisation et la gestion de résidences médicalisées (EHPA et EHPAD) la société GDP Vendôme développe des résidences pour seniors sur le concept de l’EHPAD à domicile.

Ce concept des Villas Sully est parti du fait qu’il est de plus en plus difficile de créer de nouvelles résidences médicalisées, compte tenu de la santé financière des pouvoirs publics. Par ailleurs, un certain nombre des résidents des maisons de retraite pourraient rester plus longtemps dans leur logement, si celui-ci était adapté à leur situation.

Ainsi, ces appartements en résidences pour Senior sont des appartements haut de gamme mais classiques dans leur organisation (chambre, salon, cuisine, salle de bains, …). Par contre, la domotique joue un rôle central dans ces résidences et permet au résident de rester autonome dans son appartement. A titre d’exemple, le plan de travail de la cuisine s’adapte à la hauteur de la personne d’une simple pression sur un bouton. De plus, la présence d’une maison médicale au sein même des résidences permet également de rassurer les occupants.

La qualité du bail commercial que l’investisseur signe avec le gestionnaire de la résidence est un gage de sécurité et c’est pour cette raison que nous recommandons ce type d’investissements. Le bail prévoit une garantie de loyers pouvant aller jusqu’à 18 ans et la prise en charge des frais de la résidence par l’exploitant.

Comme l’investisseur entrera dans le cadre du Loueur en Meublé (Professionnel ou Non), il est impératif de faire une étude détaillée avant de se lancer dans ce type d’investissements. N’hésitez pas à nous contacter.

Les prochains programmes sont Montreuil, Fréjus et Aix-les-Bains.

Le Brexit et après ?

2016-08-20

La décision des Britanniques de quitter l’Union Européenne le 23 juin dernier a pris tous les marchés financiers de court. En effet, alors que les sondages et les bookmakers donnaient le « remain » gagnant, c’est le parti du « leave » qui a gagné.

Les marchés financiers ont réagi brutalement avec une très forte correction. Ainsi, le vendredi 24 juin, le CAC40 a perdu 8,04 % en une séance. La baisse s’est poursuivie le lundi suivant avec une baisse de 2,97 %. En deux jours de cotation l’indice Parisien est passé de 4.465,90 points à 3.984,72 points, soit une baisse de 10,77 %.
Dans le même temps, l’indice Européen, l’Eurostoxx50, a perdu 11,21 % et la bourse américaine a limité ses pertes avec une baisse de « seulement » 3,87 %.
Et le paradoxe vient certainement de la Bourse d’Angleterre qui ne perd que 5,62 % sur ces deux journées.

Cette tempête sur les marchés pouvait laisser présager d’un « été meurtrier », pour reprendre le titre d’un film. Il n’en a rien été. En effet, les indices ont repris des couleurs puisque Paris a progressé de 10,87 %, Le Footse (Angleterre) de 14,66 % et l’Europe de 10,50 %, entre le 27 juin et le 17 août. Ainsi, si le marché européen est en baisse de 9,35 % depuis le début de l’année, le Brexit n’en est pas forcément responsable.

Mais que dire de l’avenir des marchés financiers européens ? Pour être franc, tout va dépendre de la négociation qui va se mettre en place dans les mois à venir pour aménager la sortie de la Grande-Bretagne de l’Union Européenne. Mais gageons que l’impact principal du Brexit sera évidemment pour les Anglais. La Banque d’Angleterre l’a bien compris car depuis deux mois, elle est à la manœuvre sur les marchés financiers pour soutenir l’activité. Mais la baisse de la Livre Sterling de 10 à 15 % lui complique la tâche. Cette baisse de la Livre aura un impact lorsque l’on sait que 40 % de l’alimentation en Angleterre sont importés et les prix de l’alimentation vont donc mécaniquement augmenter.
L’autre secteur qui est surveillé de près est l’immobilier à Londres. 3 fonds de gestion spécialisés dans l’immobilier en Angleterre ont été fermés. Cela signifie que les épargnants qui voulaient récupérer leurs fonds n’ont pas pu. Pour la première fois depuis bien longtemps, les loyers baissent à Londres et on s’attend à ce que les valorisations des biens immobiliers fassent prochainement de même.

Face à ces difficultés à venir pour l’Angleterre, le gouvernement britannique ne semble pas pressé de négocier la sortie de l’Union Européenne. En effet, certains spécialistes commencent à évoquer une sortie « possible » (cela ne semble pas sûr), mais pas avant 2020.

Compte tenu de ces éléments, nous restons relativement prudents en ce qui concerne les investissements en Angleterre et, pour cette raison, nous continuons de privilégier l’Europe Continentale et les Etats-Unis. Et, petite modification récente dans nos stratégies d’investissements, nous revenons à la marge sur les pays émergents, pour diversifier nos positions.

N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur vos portefeuilles.

Dates des déclarations d’impôt.

2016-04-05

Pour les déclarations d’impôts sur les revenus de 2015, à déclarer en 2016, les dates de dépôt des déclarations sont :

– Le 18 mai 2016 pour les déclarations « papier »,
– Le 24 mai 2016 pour les déclarations internet des départements compris entre 01 et 19,
– Le 31 mai 2016 pour les déclarations internet des départements compris entre 20 et 50,
– Le 7 juin 2016 pour les déclarations internet des départements après le 50.

A noter également que, cette année, pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse 40.000 euros, la déclaration internet devient obligatoire.
Par contre, exceptionnellement, si le contribuable déclare qu’il ne peut pas faire de déclaration internet, il n’y aura pas de pénalités, même si son revenu fiscal de référence dépasse 40.000 euros. Cette tolérance est liée à la mise en place récente de l’obligation.

Pour les années suivantes, il est prévu une pénalité pour les déclarations « papier ».

L’investissement immobilier locatif se porte mieux.

2016-04-05

En 2015 la tendance globale est orientée à la hausse, et est favorisée par le neuf.
Cette année aura été marquée par le retour très net des investisseurs dans le secteur du neuf avec une hausse de 43,8 % par rapport à 2014. Cette progression a donc rapproché l’immobilier du neuf à des sommets touchés en 2011. En 2016, elle devrait sans doute dépasser ce seuil.

Les professionnels s’accordent à dire que tout le mérite revient au Pinel qui a permis aux investisseurs d’augmenter leur rentabilité. Ce dispositif mis en place le 1er septembre 2014 permet une défiscalisation progressive, dans le neuf, de 12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), la possibilité de louer aux ascendants et descendants et la modification du zonage.
Après le dispositif Scellier, le Duflot avait fait fuir les investisseurs avec 45 % de ventes en moins en 2013 par rapport à 2015.

Mais cette reprise ne s’explique pas uniquement par le Pinel. La dynamisation du marché a été rendue possible par « l’alignement des quatre astres », selon la formule de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers).
Parmi eux, le Pinel, la stabilité des prix des logements (hausse de 0,8 % entre 2014 et 2015), les faibles taux de crédit (en moyenne 2,3 % sur 15 ans) et un contexte économique général de reprise qui a rassuré les acquéreurs.
Selon Jean-François Buet, président de la FNAIM, les déclarations de Manuel Valls en août 2015 sur l’encadrement des loyers ont constitué un cinquième astre.

L’investissement est-il dépendant du Pinel ?
Le dispositif a été reconduit jusqu’à la fin 2016, mais sa pérennisation un an de plus n’est pas garantie. D’autant plus que l’arrivée d’une ministre écologiste à la tête du Ministère du Logement et ses premières déclarations ont attisé les craintes des professionnels sur une éventuelle mise en terre du dispositif dès la fin de l’année. Ces derniers réclament de la stabilité dans un ministère qui a connu trois têtes en quatre ans. Toutefois, les ventes vont certainement s’accélérer cette année sous l’effet de la fin du Pinel, et plus particulièrement entre septembre et décembre.
En ce qui concerne le professeur Michel Mouillart de l’Université Paris Ouest, le gouvernement n’aura pas d’autre solution que de reconduire le Pinel en 2017 suite à sa dynamique sur les logements neufs.

Le logement neuf réalise donc une belle progression sur l’année 2015, en revanche, les résidences de services quant à elles ont connu une baisse de 11,3 %. Cette chute s’explique par une réduction d’impôt moins intéressante que le Pinel. En effet, cette dernière est de 11 % avec le Censi-Bouvard sur neuf ans, quand le Pinel propose 18 % pour une même période. La présidente de la FPI préconise au gouvernement de réduire cette différence à 3 points tout en bénéficiant d’un effet d’annonce ce qui permettrait également de rassurer les promoteurs qui hésitent désormais à lancer des programmes, craignant une suppression du dispositif.

A l’inverse du neuf, la reprise dans le marché de logements anciens en vue d’une mise en location a été moins importante, soit une hausse de 3 % en 2015. Le contexte a pourtant été similaire avec des taux de crédit avantageux et le maintien de la confiance des ménages, mais l’ancien n’a pas bénéficié du même soutien public que le neuf.
En effet, la hausse des droits de mutation (de 3,8 % à 4,5 %), la baisse des loyers (baisse entre 1,5 % et 0,3 % selon la taille des logements) et la forte accélération de l’accession à la propriété a libéré de nombreux logements en location et a plombé la demande, et en particulier celle des ménages aux capacités élevées.

Loi Alur : Cette loi mise en place par Cécile Duflot en 2014 a envoyé un signal très négatif aux investisseurs. En effet, elle contient dix-sept mesures en faveur du locataire contre une seule pour les propriétaires. Selon Jean-François Buet, « une fois net de toutes charges et d’impôts, le rendement servi par l’investissement locatif est très réduit. Le delta qu’il procure par rapport aux placements financiers les plus courants rémunère-t-il suffisamment les risques pris par le bailleur et, surtout, les contraintes auxquelles il doit faire face ? Rien n’est moins sûr, d’autant que la loi Alur a pénalisé les propriétaires en rallongeant les délais de procédure en cas d’impayés de loyers ».
Autre mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers à Paris semble empêcher toute perspective de rentabilité avec des frais de notaires à 8 % (contre 3 % dans le neuf), le plafonnement des loyers et les charges de copropriété, la rentabilité est plus faible qu’un PEL.

Quelles villes ont les faveurs des investisseurs ?
Les grandes agglomérations qui proposent un prix au mètre carré inférieur à 7.000 euros semblent être des cibles de choix. Les villes au nord de Paris telles qu’Aubervilliers et Saint-Ouen, mais aussi Toulouse et Bordeaux offrent de belles perspectives d’investissements suite à de nombreuses rénovations urbaines. A l’inverse, des villes telles que Montpellier ou Marseille proposent des plafonds de loyers supérieurs de 20 % aux loyers de marchés ce qui provoque une baisse des loyers pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue.

Immobilier viager : Un marché balbutiant malgré des innovations

2015-12-08

70 % des personnes dépassant les 70 ans sont propriétaires, la solution peut être de rendre liquide ce patrimoine leur permettant d’améliorer leur quotidien passé un certain âge.

Un marché de niche
La vente en viager consiste à vendre un bien sous réserve d’un droit d’usage et d’habitation du vendeur jusqu’à son décès et moyennant un prix qui prend la forme d’un capital (appelé « bouquet ») et d’une rente viagère.
D’après les experts interrogés, environ 5.000 transactions seraient réalisées chaque année, soit moins de 1 % du marché immobilier. Malgré une forte demande, il existe un important déséquilibre entre les acquéreurs et les vendeurs, trois à quatre fois plus nombreux. Les ventes portent principalement sur les résidences principales occupées par les vendeurs et leurs motivations sont avant tout pécuniaires, en recherchant un complément de revenus, une aide financière pour l’adaptation du logement ou pour payer une aide à domicile et rester chez soi.
Associé à une idée de déshéritage, certains vendeurs se servent même du bouquet pour réaliser une donation, rompant alors cet apriori.

Réticences
La vente en viager est loin d’être une transaction classique. Le caractère morbide et aléatoire peut faire reculer une bonne part d’investisseurs et laisser craindre de faire une mauvaise affaire. Au risque de voir requalifiée l’opération en donation déguisée, la durée du paiement de la rente doit rester une inconnue et, par conséquent, les conditions de marché immobilier lors du débouclage de l’opération ne sont pas maîtrisées non plus.
Sans compter qu’en cas de décès de l’acquéreur, les héritiers devront continuer à verser la rente. D’où l’importance d’anticiper cette situation en souscrivant une assurance décès.
De plus, le viager ne se pratique pas partout mais principalement en Ile-de-France, dans quelques grandes villes et en région PACA.
En outre, un tel investissement s’adresse à des personnes pouvant acheter comptant, les banques étant réticentes à financer un tel projet pour lequel elles ne bénéficient pas de suffisamment de garanties.

Fonds d’investissement… peu prisés
Bien que les particuliers montrent peu d’intérêts, les fonds d’investissement se sont immiscés sur ce marché en développant des solutions dites de viager mutualisé. De ce fait, les risques du viager sont mieux maitrisés grâce à la mutualisation des acquisitions, comme en témoigne Cécile Bouzoulouk, directeur de développement chez Virage-Viager « les décès tardifs sont compensés par les décès précoces ».
Des solutions existent, à l’image de Coremimmo, une SCI dotée de 40 millions d’euros constituée en 2012 initialement pour acquérir en viager les logements des sociétés de l’UMR et qui est désormais ouverte depuis le début de l’année 2015. La société de gestion 123 Venture a également lancé 123 Viager, une Sicav contractuelle, et dans la foulée, la société de gestion spécialisée dans les SCPI, Perial, proposait à son tour un fonds professionnel de capital-investissement (FPCI).
L’année dernière, la Caisse des dépôts et consignations a, elle aussi, franchi le pas en lançant Certivia, une Sicav contractuelle qui a levé 150 millions d’euros auprès d’institutionnels.
Toutes ces démarches ont été accueillies favorablement, et pour certaines couronnées de prix en matière d’innovation.

Toutefois, la collecte n’est pas à la hauteur de l’intérêt porté et espéré. En effet, 123 Venture persiste sur le marché mais son démarrage est très lent. Plus de deux ans après sa création, le fonds gère 3 millions d’euros pour une dizaine d’actifs en portefeuille. « Et pourtant le rendement est là. Le fonds enregistre une performance de plus de 30 % en deux ans et demi en raison de départs prématurés. 123 Viager vise un rendement de 7-8 % par an » souligne Alexandre Blanc-Coppi, responsable de l’activité immobilière chez 123 Venture.
Le sujet intéresse même au-delà de nos frontières, comme en témoigne Jean-Christophe Lega, directeur de Fundageo, « Nous conseillons les investisseurs européens sur ce type de placement et également des gouvernements qui ont compris l’intérêt de développer le viager. Le maintien à domicile dans de bonnes conditions financières permet de créer de l’emploi de proximité, c’est donc toute une filière économique qui est en train de se mettre en place. »

Fonds pour les particuliers… ouverts aux innovations

A ce jour, aucun fonds lancé n’est calibré pour des épargnants particuliers. Force est de constater que la forme du fonds investi en viager n’encourage donc pas le développement du viager.
D’ailleurs, pourquoi la SCPI n’a jusqu’à présent pas été utilisée ? La première question est de savoir si ce produit peut acquérir un bien en viager. Les freins portent sur l’absence de location d’immeubles ou encore sur la décote importante à l’entrée ou sur l’engagement dans l’inconnu de versement de rentes qui seraient incompatibles avec l’objet de la SCPI.

En juillet dernier, une proposition de loi a été déposée à l’Assemblée nationale pour rendre éligible à l’actif des SCPI des biens dont l’usufruit ou le droit d’usage bénéficie à un sénior. L’exposé des motifs propose que la valeur occupée soit versée en une seule fois (bouquet plus sommes des rentes à venir).
Enfin, l’idée trotte de la solution du coup de pouce fiscal pour inciter les investisseurs. A ce sujet, la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) les 3 colonnes permet aux investisseurs privés de bénéficier d’une défiscalisation à l’IR. « Des critères sociaux déterminent notre action qui va au-delà de l’acquisition du bien puisque nous orchestrons la mise en place des services dont a besoin la personne âgée » explique Sébastien Tchernia, président de la SCIC Les 3 colonnes.

Le juste prix
Pour le moment, aucune mesure n’encadre le calcul du prix d’une vente en viager. Cette dernière se fait alors de gré à gré, et, à l’instar du marché traditionnel, certaines prétentions de vendeurs sont excessives et, à l’inverse, des acquéreurs de poids peuvent faire des propositions en-deçà de ce que le vendeur est en droit d’attendre.
Les intermédiaires s’appuient sur différentes tables, telles que la table Insee, celle des assureurs, ou encore le barème Daubry.
Selon Michel Artaz, fondateur de l’Institut privée du viager, « un même barème pour un viager occupé ne peut être appliqué selon les zones géographiques et les caractéristiques du bien vendu. A titre d’exemple, la rente sera plus élevée à l’Ile Saint Louis qu’à Bobigny pour un bien d’une même valeur ».
Pour éliminer les incertitudes liées à la durée de versement de la rente qui freine tant d’investisseurs et de crédirentier qui craignent de ne plus être payé, Eric Guillaume et Cécile Bouzoulouk prônent le versement d’un paiement unique à l’acquisition (bouquet sans rente). « Il est préférable d’annuler l’insécurité financière que génère la rente et privilégier un paiement unique au départ. L’avantage est que l’investisseur maîtrise son coût d’acquisition et, de son côté, l’acquéreur dispose aussi directement de la totalité du versement qui lui est dû » explique Cécile Bouzoulouk.
Selon Eric Guillaume, « le choix d’un paiement total en bouquet permet aussi d’écarter tout risque d’impayé de la rente et au fonds d’investissement de devoir provisionner ces sorties. Seul l’aléa de la date du décès persiste ».
Une solution qui n’en fait plus vraiment une vente en viager…

Le prêt familial : quelques règles à respecter.

2012-10-15

Par rapport à un prêt bancaire, cette solution offre l’avantage de la souplesse, et de la facilité.

Un prêt familial se matérialise sous deux formes principales : par un acte sous seing privé ou par un contrat signé devant notaire.

Un acte sous seing privé ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Il s’agit d’une simple reconnaissance de dettes. Ce document doit contenir la somme exacte empruntée, annotée en manuscrit, ainsi que la signature de celui qui doit de l’argent. Il est édité en deux exemplaires, pour chacune des parties contractantes. Cela se fait notamment lorsqu’il s’agit d’une somme peu conséquente.

Lorsque le prêt porte sur un montant élevé (pour financer l’achat d’un logement, créer une affaire…), mieux vaut demander à un notaire de rédiger l’acte de prêt.

Le prêt notarié est un document qui, en cas de litige, peut être intégré dans les éléments de preuve. Il sécurise donc davantage le prêteur. Le notaire veillera à la bonne qualification juridique de ce prêt familial. De plus, le notaire, en conservant l’acte authentique d’emprunt, en assurera la transparence dans le cadre familial.

Pour que la convention ne soit pas requalifiée en donation, il faut absolument que cet écrit soit enregistré auprès des services fiscaux.

Le fait de rédiger un contrat ou une reconnaissance de dette permet également d’éviter les querelles en famille, notamment si le prêt a été consenti à un seul enfant, et que les autres n’ont rien reçu.

Devant le peu de succès de la Loi Duflot, le gouvernement revoit sa copie et fixe le cadre de la Loi Pinel.

2014-10-02

Ce nouvel avantage fiscal a pour but de relancer la construction d’immobilier neuf et elle concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

La Loi Pinel prévoit de conserver un certain nombre des critères de la Loi Duflot, tels que l’obligation pour le propriétaire de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. De la même façon, le propriétaire s’engage à le louer pendant une certaine durée. Cette durée de location est de 6 ans, avec la possibilité de l’étendre à 9 ans ou à 12 ans.

Les taux de réduction d’impôt sont modulés en fonction de la durée de location. Ainsi, l’avantage fiscal maximum est de 12 % pour une location pendant 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt il conviendra aussi de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

La nouveauté provient du fait que, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il sera possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal. La Loi de Finance pour 2015 devrait prévoir les modalités pratiques de cette possibilité mais il semble que, dans ce cas, la durée de l’engagement de location sera prolongée du temps durant lequel le bien aura été loué à un ascendant ou un descendant et que pendant cette période l’avantage fiscal sera suspendu.