2014-10-02

Ce nouvel avantage fiscal a pour but de relancer la construction d’immobilier neuf et elle concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

La Loi Pinel prévoit de conserver un certain nombre des critères de la Loi Duflot, tels que l’obligation pour le propriétaire de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. De la même façon, le propriétaire s’engage à le louer pendant une certaine durée. Cette durée de location est de 6 ans, avec la possibilité de l’étendre à 9 ans ou à 12 ans.

Les taux de réduction d’impôt sont modulés en fonction de la durée de location. Ainsi, l’avantage fiscal maximum est de 12 % pour une location pendant 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt il conviendra aussi de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

La nouveauté provient du fait que, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il sera possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal. La Loi de Finance pour 2015 devrait prévoir les modalités pratiques de cette possibilité mais il semble que, dans ce cas, la durée de l’engagement de location sera prolongée du temps durant lequel le bien aura été loué à un ascendant ou un descendant et que pendant cette période l’avantage fiscal sera suspendu.

2014-09-02

Le gouvernement semble avoir entendu cet appel des professionnels de l’immobilier et Manuel Valls, le Premier Ministre, a annoncé un certain nombre de mesures.

Tout d’abord, la Loi ALUR qui prévoyait l’encadrement des loyers a été gelée. Officiellement, la mesure est compliquée à mettre en œuvre sur le plan administratif. Officieusement, elle a grippé la machine. Ainsi, l’encadrement des loyers est simplement annulé et sera uniquement conservé à Paris, à titre « expérimental ».

Ensuite, le Premier Ministre a annoncé un véritable paquet fiscal afin de relancer la construction et le marché de l’immobilier.

La Loi Duflot va donc disparaître et sera remplacée, sans originalité, par la Loi Pinel, du nom de l’actuelle Ministre du logement. Tout d’abord, comme le prévoyaient les anciens dispositifs, il sera de nouveau possible de louer son logement à des ascendants ou des descendants. De plus, les propriétaires pourront choisir entre 3 durées d’engagement (6, 9 ou 12 ans). L’avantage fiscal sera proportionnel à cette durée d’engagement.

Concernant les terrains constructibles, le gouvernement revoit également sa copie. Le calcul de la plus-value sur la vente de terrains à bâtir sera donc aligné sur celui des autres biens immobiliers. Afin d’alléger encore le coût fiscal, le Premier Ministre a annoncé une mesure temporaire qui prévoit un abattement de 30 % du montant de la plus-value si une promesse de vente est conclue avant le 31 décembre 2015.

Les donations seront également mises à contribution pour relancer le marché immobilier. Un abattement de 100.000 euros sera donc appliqué sur la donation de logements neufs aux descendants ainsi qu’aux donations de terrains à condition qu’une construction soit ensuite réalisée sur ce terrain.

D’autres mesures seront annoncées ou précisées prochainement et devront concerner la prêt à taux zéro, le logement social, la TVA sur le logement social et le crédit d’impôt développement durable.

Il est évident que nous n’en sommes qu’au niveau des annonces et que de nombreux points devront être précisés dans les jours à venir mais espérons que les précisions à venir iront dans le sens de redynamiser un secteur qui a été très malmené par les précédentes mesures.

2014-01-09

La nouvelle Loi de Finances prévoit un certain nombre de modifications pour l’année à venir.

Impôt sur le revenu :

Le premier impact de la Loi de Finances sur l’impôt sur le revenu est le fait que l’abattement pour demi-part supplémentaire est revu à la baisse, à compter des revenus de 2013. L’avantage fiscal passe de 2.000 euros par demi-part à 1.500 euros par demi-part.

Concernant les contrats santé collectif souscrits dans le cadre des entreprises, jusqu’à présent la participation de l’employeur bénéficiait d’une exonération au titre de l’impôt sur le revenu. A compter des revenus 2013, cette prise en charge par l’employeur sera à intégrer dans la déclaration de revenus des salariés.

La réduction d’impôt pour frais de scolarité (61 € pour un enfant au collège, 153 € pour un enfant au Lycée, 183 € pour un enfant dans l’enseignement supérieur) est finalement maintenue.

Plus-values mobilières :

Le régime des plus-values mobilières (sur titres, actions, parts de SICAV, …) est une nouvelle fois modifié. Ainsi, les plus-values réalisées à compter de 2013 sont imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement pour durée de détention. Cet abattement est de :

· 50 % pour une détention entre 2 et 8 ans,

· 65 % pour une détention supérieure à 8 ans.

Le régime des entrepreneurs, qui pouvaient bénéficier d’un taux forfaitaire de 19 %, est supprimé. Il est remplacé par un abattement pour durée de détention renforcé (50 % pour une détention comprise entre 1 et 4 ans, 65 % entre 4 et 8 ans et 85 % au-delà de 8 ans).

Le régime de faveur du dirigeant partant à la retraite est également modifié. Dans ce cas, le cédant bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 500.000 euros, puis de l’abattement renforcé vu ci-dessus.

Toutefois, les régimes spécifiques des entrepreneurs et des dirigeants partant à la retraite ne s’appliqueront qu’à compter des plus-values réalisées en 2014.

Plus-values immobilières :

Là aussi les règles changent. Alors que jusqu’à présent les plus-values bénéficiaient d’un abattement pour durée de détention unique, permettant d’exonérer la plus-value après 30 ans de détention, le nouveau régime prévoit que cette exonération interviendra à compter de 22 ans pour la plus-value et de 30 ans pour ce qui concerne les prélèvements sociaux (pourquoi faire simple !).

Il convient de noter que ces nouvelles règles de plus-values immobilières sont entrées en vigueur au 1er septembre 2014. Je passerais d’ailleurs sur le fait que l’administration fiscale les a appliquées alors que le parlement n’avait pas eu à se prononcer. Quand l’émission Capital sur M6 interviewe le chef de l’Etat, cela vaut publication au Journal Officiel …

La résidence principale, quant à elle, reste exonérée en cas de plus-value réalisée lors de la revente.

Pour ce qui est des terrains à bâtir, ils ne bénéficient plus de l’abattement pour durée de détention, à compter du 1er mars 2014.

Ce que l’on appelle communément les frais de notaire vont également augmenter. En effet, à compter du 1er mars 2014, le plafond du montant des droits de vente pour cession d’immeuble va augmenter, passant, et ce n’est pas une plaisanterie, de 5,09006 % à 5,80665 %. Cette augmentation ne sera pas automatique car elle porte sur le droit départemental et qu’il faut donc un vote du Conseil Général. Mais parions que cette décision sera votée dans la plupart des Conseils Généraux dans un grand élan républicain.

PEA :

Le plafond des versements possibles sur le PEA va augmenter à compter du 1er janvier 2014, passant de 132.000 euros par plan à 150.000 euros. De plus, un PEA-PME va voir le jour, avec un plafond de versements de 75.000 euros.

Il s’agit là des principales mesures qui touchent la gestion de patrimoine mais la liste n’est pas exhaustive. Par ailleurs, une Loi de Finances rectificative pour 2013 vient également d’être votée au parlement et elle concerne plus spécifiquement les assurances vie. Nous passerons sur la création de nouveaux types de contrats (Euro-croissance et Vie-Génération). Par contre, la fiscalité lors de la succession est durcie. Actuellement, l’article 990 I du Code Général des Impôts précise que, après un abattement de 152.500 euros par bénéficiaire, les capitaux transmis supportent une taxation forfaitaire de 20 % jusqu’à 902.838 euros, puis 25 % au-delà. Si le taux de 20 % est maintenu, le taux de 25 % passe à 31,25 % et à partir de 691.770 euros et non plus de 902.838 euros.

2013-11-04

L’actualité ne manque pas de sujets de discussions fiscaux et il devient difficile de faire le point.

Concernant la plus-value immobilière, sans rentrer dans le détail, il est prévu un abattement pour durée de détention (en réalité deux). Un abattement qui concerne la plus-value immobilière et un abattement qui concerne les prélèvements sociaux. Ainsi, nous sommes exonérés de plus-value après 22 ans de détention et de prélèvements après 30 de détention (aligner les deux aurait été trop simple !).
Le problème est que ce calcul figure dans la documentation des impôts mais aucun Loi n’a été votée. Cela doit être repris dans la Loi de Finances pour 2014, à condition que les parlementaires ne modifient pas le texte. Et que se passera-t-il si le texte est modifié ? Les notaires devront rembourser les clients ou leur faire payer un complément pour les actes passés entre la fin septembre et le 31 décembre 2013.

L’Eco Taxe est aussi compliquée. Elle fait partie du projet de Loi de Finances pour 2014 mais le gouvernement a déjà annoncé qu’elle serait suspendue. Les parlementaires doivent donc voter la Loi, sachant qu’elle n’entrera pas en vigueur.

Les dernières nouvelles proviennent du front des clubs de foot. La taxe à 75 % sur les salaires dépassant le million d’euros doit être payée par les entreprises et les clubs de foot s’en inquiètent. Au passage, il s’agit d’un joli tour de passe-passe du gouvernement. La taxe de 75 % qui devait entrer en vigueur l’année dernière et qui devait être payée par le contribuable a été censurée par le Conseil Constitutionnel. En la faisant payer par les entreprises, cette taxe semble moins confiscatoire ?
N’oublions pas que cette taxe touche toutes les entreprises et pas uniquement le monde du football. Mais cela ne semble pas inquiéter la presse. Il est vrai que nos entreprises de nouvelles technologies sont implantées en Angleterre ou aux Etats-Unis. Elles ne sont donc pas concernées mais est-ce une bonne nouvelle ?
C’est le cas de Criteo, société dont les dirigeants sont français et qui ont décidé de s’installer aux Etats-Unis. Elle vient de lever 250 millions de dollars sur le Nasdaq.

Avant de commenter précisément les impacts fiscaux de la Loi de finances pour 2014 sur les différentes stratégies patrimoniales, nous attendrons que le texte définitif soit voté, car il risque de réserver encore quelques belles surprises.

2013-05-18

Ces logements destinés aux personnes âgées encore autonomes sont en plein développement et deviennent plus abordables.

Le principal argument en faveur du développement de ces résidences s’appuie sur les projections démographiques. En effet, les personnes âgées de 60 ans et plus, estimées à 15 millions aujourd’hui, seront 20 millions en 2030 et près de 24 millions en 2060.
En 2012, nous pouvions répertorier environ 375 résidences en France. Elles seraient plus de 580 d’ici à fin 2014.

Toutefois, il existe encore des freins : vivre entre personnes âgées rebute encore le public visé. Les mentalités évoluent lentement et bien souvent le maintien à domicile demeure la solution préférée des personnes vieillissantes, même pour celles devenant dépendantes.

Le modèle des résidences seniors a changé. Désormais, le concept de ces résidences, c’est un immeuble d’appartements situé en centre-ville, à proximité des commerces et accessibles à la location. Preuve de l’attrait de ce marché, de nouveaux venus s’y intéressent et de plus en plus de promoteurs-exploitants développent ce genre de résidences.

D’un concept à l’autre, la surface des parties communes varie de 200 m² à 900 m², allant de la salle d’animation au restaurant, en passant par la piscine, le salon de coiffure… les services sont également plus ou moins développés : depuis un encadrement d’une ou deux personnes jusqu’à une vingtaine de salariés. Les résidences gérées par un exploitant professionnel demandent bien souvent au résident de régler un abonnement mensuel de base de 300 euros. Il faut également compter environ 550 euros en moyenne pour louer un 2 pièces.

Du côté de l’investisseur, il peut compter sur un rendement locatif allant de 3,5 % à 4,5 %. De plus, les résidences avec services destinées aux seniors permettent aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation en Loi Censi-Bouvard appliquée aux loueurs en meublés non professionnels. Il s’accompagne d’une récupération de la TVA lorsque la location du bien est confiée à un exploitant offrant des services « para-hôteliers ». Il permet aussi d’être exonéré d’imposition sur les plus- values au-delà de trente ans de détention.

Toutefois, il convient de toujours appliquer les règles de prudence d’un bon investissement immobilier et de s’entourer des conseils de professionnels de la gestion de patrimoine.

2013-04-30

Le Président a d’abord abordé la fiscalité des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Après l’affaire des pigeons et la hausse importante de la fiscalité qui concerne les plus-values sur les valeurs mobilières, le Président semble partiellement faire machine arrière.

Tous les contribuables ne seront pas gagnants car certains dispositifs dérogatoires, actuellement en vigueur, vont être supprimés. Il s’agit du taux entrepreneur, du cas des jeunes entreprises innovantes, du départ en retraite du dirigeant et du report d’imposition pour réinvestissement.

Toutes les plus-values seraient soumises à l’impôt sur le revenu au barème progressif, après abattement :
– de 50 % pour les titres détenus depuis plus de 2 ans,
– de 65 % pour les titres détenus depuis plus de 8 ans.

Dans le cas des PME de moins de 10 ans, des Jeunes Entreprises Innovantes, des cessions dans le cercle familial et des départs en retraite, ces taux seraient de :
– 50 % dès la première année,
– 65 % dès la quatrième année,
– 85 % (mais à partir de quelle durée de détention).

Les cessions en cas de départ en retraite bénéficieraient d’un abattement de 500.000 euros.

Ces nouveaux calculs entreront en vigueur de manière rétroactive au 1er janvier 2013, sauf pour les cas où la plus-value était exonérée (cas du départ en retraite) où la date d’entrée en vigueur serait le 1er janvier 2014.

Le PEA sera également modifié, pour augmenter son plafond de versement, le passant de 132.000 euros actuellement à 150.000 euros. Des versements supplémentaires seraient permis jusqu’à 75.000 euros à destination de titres de PME.

Il convient de rappeler qu’il ne s’agit là que d’un discours du chef de l’Etat et que ces propositions doivent faire l’objet d’une Loi de Finance rectificative.

2013-04-16

Qu’est-ce qu’un don manuel ?

Le don manuel consiste à remettre, de la main à la main, différents types de biens ou par une remise dématérialisée l’lorsqu’un virement de sommes d’argent est effectué. Il s’agit d’une donation non notariée. Ce don appartient à la catégorie des libéralités et il n’est pas obligatoire de porter un don manuel à la connaissance de l’administration fiscale. Tant qu’il ne lui est pas révélé, aucun droit n’est à payer, il n’est pas taxable en lui-même.

Toutefois, plusieurs situations peuvent conduire à la révélation du don, par exemple : déclaration du donataire dans un acte soumis à enregistrement, contrôle fiscal du donataire, décès du donateur, lors de la déclaration de sa succession. Cela peut susciter des conflits entre héritiers.

En cas de révélation, le don manuel doit être déclaré à l’administration fiscale au plus tard un mois après avoir été porté à sa connaissance. Toutefois, pour les dons consentis depuis le 31 juillet 2011, le donataire peut déclarer le don manuel et en payer les droits dans le mois suivant la date du décès du donateur si les 2 conditions suivantes sont remplies :
• Le donataire porte spontanément le don à la connaissance de l’administration fiscale,
• le montant du don est supérieur à 15.000 €.

Le don manuel est taxé suivant le même barème que les autres donations. Les tarifs, abattements et réductions applicables sont ceux en vigueur au jour de la déclaration du don.

Qu’est-ce qu’un présent d’usage ?

Premier impératif : pour qu’un cadeau constitue un présent d’usage, il faut qu’un événement précis le motive. Il peut s’agir d’un événement exceptionnel tel que la naissance d’un enfant, un baptême, un mariage ou bien encore un anniversaire.

Second impératif : la valeur du cadeau ne doit pas excéder certaines limites. Or, celles-ci sont déterminées au cas par cas. Les tribunaux ont dégagé comme règle que le cadeau ne doit pas être excessif par rapport à la situation financière, au train de vie, aux ressources et aux habitudes du donateur.

Contrairement au don, le cadeau reçu n’est pas pris en compte pour déterminer la part de succession revenant à chaque héritier.

Nous l’avons vu : rien n’oblige par définition à formaliser un don manuel. Mais les déconvenues sont souvent inévitables lorsque le don dépasse le simple cadeau d’usage.

2013-01-06

Grâce à la montée en gamme des logements de montagne, le marché en Savoie et Haute-Savoie résiste. Cela passe notamment par la rénovation d’immeubles anciens, la transformation de granges en chalets de grand luxe ou encore par la construction de résidences neuves. Voici une analyse rapide par massif :

Le massif du Mont Blanc :
Les deux stations bien connues de ce massif sont Chamonix et Megève. Elles affichent les prix les plus élevés de Savoie et Haute-Savoie pour les appartements neufs : 7.185 euros. Il faut compter en moyenne 600.000 euros pour pouvoir s’offrir un chalet de montagne dans ce massif, un prix en hausse de 2,6 %.

Le massif de la Haute Tarentaise :
Il s’agit d’un massif qui continue à séduire les acquéreurs, malgré une évolution négative des prix des appartements anciens. Val d’Isère est la station de Haute Tarentaise dans laquelle le prix moyen des appartements ancien est le plus élevé de la zone à 6.965 euros le mètre carré. La station des Arcs enregistre également une évolution positive avec un prix moyen de 3.125 euros. En revanche, La Plagne et Tignes enregistrent une évolution de prix négative.

Le massif des Aravis :
Ce massif affiche la troisième position en termes de prix moyens du mètre carré des appartements neufs à 6.311 euros, après le massif du Mont Blanc et le massif de la Haute Tarentaise. Ce massif est très connu grâce à ces deux stations très prisées : La Clusaz et Le Grand Bornand.

Le massif des Trois Vallées :
Une station réputée change radicalement les statistiques. En effet, Courchevel atteint un prix moyen record avec 11.170 euros du mètre carré. Ce massif est donc en tête en ce qui concerne le prix moyens des chalets. Toutefois il est largement devancé par les autres massifs pour le prix moyen au mètre carré des appartements anciens.

Le massif de la Maurienne :
Ce massif, composé des stations comme Saint-François-Longchamp, les Sybelles, Valloire, est l’un des plus abordables. Il affiche un prix moyen pour les appartements anciens de 2.617 euros. Le prix moyen d’un chalet se porte à 200.000 euros.

Qui investit à la montagne ?
On constate une baisse du nombre d’acquéreurs étrangers. Cependant parmi eux nous pouvons noter que les britanniques demeurent investisseurs majoritaires. Il y’a également une venue de plus en plus importante de la part d’investisseurs chinois sur les produits haut de gamme.

2012-11-30

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations dans certaines situations, notamment lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale.
L’exonération concerne les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au jour de la cession du logement. De plus, le cédant ne doit pas être, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession du logement.
Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Mode de fonctionnement :
L’exonération, s’applique aux seules cessions de logements autres que la résidence principale. Un bien affecté à un usage professionnel puis transformé pour être vendu comme logement peut bénéficier du régime. Cette exonération ne s’applique que pour la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012. Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération.
L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession.

Remploi partiel ou total :
Vous devez réinvestir la totalité ou une partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de 2 ans (un délai supplémentaire vous est accordé si vous achetez avec travaux).
Si vous réinvestissez la totalité du prix de vente dans votre résidence principale, vous n’avez pas de déclaration de plus-value à effectuer, celle-ci étant exonérée. Si vous comptez n’en utiliser qu’une partie, vous devez pouvoir en évaluer le montant lors de la vente et l’indiquer sur l’acte de vente.
Le logement peut être acquis ancien, neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement. Le prix doit être remployé à une acquisition en pleine propriété. Le remploi peut porter sur l’acquisition d’un logement affecté à un usage autre que l’habitation, transformé ensuite en local à usage d’habitation.
Enfin, le remploi peut porter sur l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un logement et les dépenses de construction. La condition de remploi est réalisée si le cédant a la possibilité de justifier la signature de l’acte authentique d’achat du terrain, au terme du délai de 24 mois à compter de la cession.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

2012-11-29

La donation entre époux de biens à venir est une donation aux termes de laquelle un époux donne à son conjoint tout ou partie des biens qui composent sa succession au jour de son décès. Par rapport aux donations classiques, les donations entre époux obéissent à des règles spécifiques. Elles peuvent notamment porter sur des biens à venir et sont alors révocables, décryptage :

Les donations antérieures :
La donation au dernier vivant préserve les droits du conjoint quand ce dernier a bénéficié de donations antérieures de la part de son époux. En effet, dans le cas de donations antérieures, celles-ci s’imputent sur les droits du conjoint dans la succession du défunt. La mise en place d’une donation au dernier vivant augmentant les droits du conjoint, cela lui permet de recevoir une masse plus importante de donations de biens présents.

La donation entre époux de biens à venir :
La donation entre époux de biens à venir est celle portant sur tout ou partie des biens que le donateur laissera à son décès (elle ne prend donc effet qu’au décès du donateur, comme un testament, et demeure révocable à tout moment). C’est le type le plus courant de donation entre époux, dite aussi « au dernier vivant ». Grâce à la donation entre époux, le conjoint pourra choisir certains biens plutôt que d’autres. La donation entre époux de biens à venir consentie pendant le mariage est un acte révocable à tout moment sans motifs particuliers.

Neutraliser le droit des frères et sœurs :
Lorsque le défunt laisse, outre son conjoint survivant, des frères et sœurs, le conjoint survivant recueille toute la succession. Cependant, les frères et sœurs ont droit à la moitié des « biens de famille », c’est-à-dire des biens que le défunt avais reçus par succession ou donation de ses père et mère, ou autres ascendants. Ce droit peut avoir de lourdes conséquences pour le conjoint survivant.

En effet, imaginons que le couple est logé dans un bien que l’époux décédé avait reçu par donation de ses parents et que ces derniers sont décédés, les frères et sœurs du défunt pourront demander la moitié en pleine propriété du bien concerné.

C’est pourquoi, la donation entre époux de biens à venir permet d’écarter ce droit particulier.