2016-04-05

En 2015 la tendance globale est orientée à la hausse, et est favorisée par le neuf.
Cette année aura été marquée par le retour très net des investisseurs dans le secteur du neuf avec une hausse de 43,8 % par rapport à 2014. Cette progression a donc rapproché l’immobilier du neuf à des sommets touchés en 2011. En 2016, elle devrait sans doute dépasser ce seuil.

Les professionnels s’accordent à dire que tout le mérite revient au Pinel qui a permis aux investisseurs d’augmenter leur rentabilité. Ce dispositif mis en place le 1er septembre 2014 permet une défiscalisation progressive, dans le neuf, de 12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), la possibilité de louer aux ascendants et descendants et la modification du zonage.
Après le dispositif Scellier, le Duflot avait fait fuir les investisseurs avec 45 % de ventes en moins en 2013 par rapport à 2015.

Mais cette reprise ne s’explique pas uniquement par le Pinel. La dynamisation du marché a été rendue possible par « l’alignement des quatre astres », selon la formule de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers).
Parmi eux, le Pinel, la stabilité des prix des logements (hausse de 0,8 % entre 2014 et 2015), les faibles taux de crédit (en moyenne 2,3 % sur 15 ans) et un contexte économique général de reprise qui a rassuré les acquéreurs.
Selon Jean-François Buet, président de la FNAIM, les déclarations de Manuel Valls en août 2015 sur l’encadrement des loyers ont constitué un cinquième astre.

L’investissement est-il dépendant du Pinel ?
Le dispositif a été reconduit jusqu’à la fin 2016, mais sa pérennisation un an de plus n’est pas garantie. D’autant plus que l’arrivée d’une ministre écologiste à la tête du Ministère du Logement et ses premières déclarations ont attisé les craintes des professionnels sur une éventuelle mise en terre du dispositif dès la fin de l’année. Ces derniers réclament de la stabilité dans un ministère qui a connu trois têtes en quatre ans. Toutefois, les ventes vont certainement s’accélérer cette année sous l’effet de la fin du Pinel, et plus particulièrement entre septembre et décembre.
En ce qui concerne le professeur Michel Mouillart de l’Université Paris Ouest, le gouvernement n’aura pas d’autre solution que de reconduire le Pinel en 2017 suite à sa dynamique sur les logements neufs.

Le logement neuf réalise donc une belle progression sur l’année 2015, en revanche, les résidences de services quant à elles ont connu une baisse de 11,3 %. Cette chute s’explique par une réduction d’impôt moins intéressante que le Pinel. En effet, cette dernière est de 11 % avec le Censi-Bouvard sur neuf ans, quand le Pinel propose 18 % pour une même période. La présidente de la FPI préconise au gouvernement de réduire cette différence à 3 points tout en bénéficiant d’un effet d’annonce ce qui permettrait également de rassurer les promoteurs qui hésitent désormais à lancer des programmes, craignant une suppression du dispositif.

A l’inverse du neuf, la reprise dans le marché de logements anciens en vue d’une mise en location a été moins importante, soit une hausse de 3 % en 2015. Le contexte a pourtant été similaire avec des taux de crédit avantageux et le maintien de la confiance des ménages, mais l’ancien n’a pas bénéficié du même soutien public que le neuf.
En effet, la hausse des droits de mutation (de 3,8 % à 4,5 %), la baisse des loyers (baisse entre 1,5 % et 0,3 % selon la taille des logements) et la forte accélération de l’accession à la propriété a libéré de nombreux logements en location et a plombé la demande, et en particulier celle des ménages aux capacités élevées.

Loi Alur : Cette loi mise en place par Cécile Duflot en 2014 a envoyé un signal très négatif aux investisseurs. En effet, elle contient dix-sept mesures en faveur du locataire contre une seule pour les propriétaires. Selon Jean-François Buet, « une fois net de toutes charges et d’impôts, le rendement servi par l’investissement locatif est très réduit. Le delta qu’il procure par rapport aux placements financiers les plus courants rémunère-t-il suffisamment les risques pris par le bailleur et, surtout, les contraintes auxquelles il doit faire face ? Rien n’est moins sûr, d’autant que la loi Alur a pénalisé les propriétaires en rallongeant les délais de procédure en cas d’impayés de loyers ».
Autre mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers à Paris semble empêcher toute perspective de rentabilité avec des frais de notaires à 8 % (contre 3 % dans le neuf), le plafonnement des loyers et les charges de copropriété, la rentabilité est plus faible qu’un PEL.

Quelles villes ont les faveurs des investisseurs ?
Les grandes agglomérations qui proposent un prix au mètre carré inférieur à 7.000 euros semblent être des cibles de choix. Les villes au nord de Paris telles qu’Aubervilliers et Saint-Ouen, mais aussi Toulouse et Bordeaux offrent de belles perspectives d’investissements suite à de nombreuses rénovations urbaines. A l’inverse, des villes telles que Montpellier ou Marseille proposent des plafonds de loyers supérieurs de 20 % aux loyers de marchés ce qui provoque une baisse des loyers pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue.