2012-11-30

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations dans certaines situations, notamment lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale.
L’exonération concerne les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au jour de la cession du logement. De plus, le cédant ne doit pas être, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession du logement.
Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Mode de fonctionnement :
L’exonération, s’applique aux seules cessions de logements autres que la résidence principale. Un bien affecté à un usage professionnel puis transformé pour être vendu comme logement peut bénéficier du régime. Cette exonération ne s’applique que pour la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012. Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération.
L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession.

Remploi partiel ou total :
Vous devez réinvestir la totalité ou une partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de 2 ans (un délai supplémentaire vous est accordé si vous achetez avec travaux).
Si vous réinvestissez la totalité du prix de vente dans votre résidence principale, vous n’avez pas de déclaration de plus-value à effectuer, celle-ci étant exonérée. Si vous comptez n’en utiliser qu’une partie, vous devez pouvoir en évaluer le montant lors de la vente et l’indiquer sur l’acte de vente.
Le logement peut être acquis ancien, neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement. Le prix doit être remployé à une acquisition en pleine propriété. Le remploi peut porter sur l’acquisition d’un logement affecté à un usage autre que l’habitation, transformé ensuite en local à usage d’habitation.
Enfin, le remploi peut porter sur l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un logement et les dépenses de construction. La condition de remploi est réalisée si le cédant a la possibilité de justifier la signature de l’acte authentique d’achat du terrain, au terme du délai de 24 mois à compter de la cession.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

2012-11-29

La donation entre époux de biens à venir est une donation aux termes de laquelle un époux donne à son conjoint tout ou partie des biens qui composent sa succession au jour de son décès. Par rapport aux donations classiques, les donations entre époux obéissent à des règles spécifiques. Elles peuvent notamment porter sur des biens à venir et sont alors révocables, décryptage :

Les donations antérieures :
La donation au dernier vivant préserve les droits du conjoint quand ce dernier a bénéficié de donations antérieures de la part de son époux. En effet, dans le cas de donations antérieures, celles-ci s’imputent sur les droits du conjoint dans la succession du défunt. La mise en place d’une donation au dernier vivant augmentant les droits du conjoint, cela lui permet de recevoir une masse plus importante de donations de biens présents.

La donation entre époux de biens à venir :
La donation entre époux de biens à venir est celle portant sur tout ou partie des biens que le donateur laissera à son décès (elle ne prend donc effet qu’au décès du donateur, comme un testament, et demeure révocable à tout moment). C’est le type le plus courant de donation entre époux, dite aussi « au dernier vivant ». Grâce à la donation entre époux, le conjoint pourra choisir certains biens plutôt que d’autres. La donation entre époux de biens à venir consentie pendant le mariage est un acte révocable à tout moment sans motifs particuliers.

Neutraliser le droit des frères et sœurs :
Lorsque le défunt laisse, outre son conjoint survivant, des frères et sœurs, le conjoint survivant recueille toute la succession. Cependant, les frères et sœurs ont droit à la moitié des « biens de famille », c’est-à-dire des biens que le défunt avais reçus par succession ou donation de ses père et mère, ou autres ascendants. Ce droit peut avoir de lourdes conséquences pour le conjoint survivant.

En effet, imaginons que le couple est logé dans un bien que l’époux décédé avait reçu par donation de ses parents et que ces derniers sont décédés, les frères et sœurs du défunt pourront demander la moitié en pleine propriété du bien concerné.

C’est pourquoi, la donation entre époux de biens à venir permet d’écarter ce droit particulier.